房地产躲不掉的“灰犀牛”

文/读懂财经 郑鹏超 2021/03/09 20:26 万科

00后比80后足足少了7200万人。

出生人口断崖式下滑,对房地产意味着什么?

这可能是每个投资人既想知道又并不甚在意的问题。原因在于,货币供给、土地供应是影响市场短期价格波动的因素。人口嘛,太久远了。

但真正决定市场走势的,势必是人口数量、真实的住房需求。相比金融、土地,人口才是地产大佬最大的心病。

据公安部最新披露的人口数据,2020年新出生人口降至1003.5万人,创建国以来新低。

再来看万科此前披露的一组数据,90后比80后减少3100万人,00后比90后又减少4100万人。

00后比80后足足少了7200万人。若按照2019年城镇人均住房面积39.8/平米计算,未来20年住房面积需求将减少28.66亿平方米。也难怪早在2018年,万科就开始了战略焦虑:“行业进入白银时代,单边上涨的时代过去了”。

新生人口持续减少,老龄化加剧,究竟会对房地产造成多大的冲击?以人口老龄化最严重的日本为例,日本房地产市场90年代前后崩盘,至今没有恢复元气。

很多人把原因归结于“广场协议”引发的热钱投机,日本政府连续快速加息,致使泡沫被戳破。但问题的核心在于,新生人口数量太少,老龄化太严重,房地产市场的需求被严重削弱。

比如“广场协议”签订的1985年,日本65岁以上人口占比刚刚迈过10.11%(根据联合国标准,65岁以上人口占比超过7%,即进入老龄化社会),此后不断攀升,2019年达28%。

反观国内,2019年中国人口老龄化比例升至12.6%,相当于日本90年代的水平,且老龄化率加速的趋势与日本相当。在新出生人口持续降低的背景下,房地产需求被大大削弱是避免不了的。

所以,如果说高杠杆是房地产面临的“黑天鹅”风险,那么,新出生人口下滑,则是行业最大的“灰犀牛”。

 

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地产大佬最大的心病


长期看人口、中期看土地、短期看金融。任泽平说,观察房地产记住这句话足矣。

过往大家往往太注重土地、金融对房地产的影响,忽视了人口的影响。

因为金融和土地对房地产行业的影响,当下就可以体现。例如,近两年靠金融杠杆、大量囤地,才可以弯道超车的融创,成为了大家眼中的“明星”,而人口变化对房地产的影响,周期较长、短期影响则不会很不明显。因此,很多人把人口老龄化对房地产的影响,当成“狼来了”的故事听。

但人口少了,房子的需求就会下降,这是确定的。

你可能会说,98年房改以来历次房价大幅上行,泡沫越吹越大却屡捅不破,但这背后归根结底是强大的人口增长和城镇化在支撑。

一方面,1998年至2019年,城镇化率在20年内从33.35%增长至60.6%,平均每年上升1.3个百分点。

另一方面,对应1988年至今的房价高峰来看,80-90年代中期的房价高峰,2000年至2019年房价大幅大涨,背后分别对应着第一、第二波出生人口高峰人群“50后”、“60后”,以及“80后”的改善性需求、“90后”的刚需。

但现在,城镇化率高增速不再。据统计,我国城镇化率最高的时候每年增速在1.3%左右,即每年有四五千万人实现城镇化,目前每年大概有一千万人左右新增城市人口,未来还会继续减少。

人口出生高峰也很难再现。早在2018年,房企老大万科在致股东信中就提到,“行业进入了白银时代,单边上涨的时代过去了”。原因是,我国“少子化、老龄化”趋势已毋庸置疑,因为90后比80后人口减少3100万,00后又比90后减少4100万。

00后比80后足足少了7200万人。

按2019年城镇人均住房面积39.8/平米计算,00后比80后减少7200万人。这意味着,这一代人的住房面积需求将减少28.66亿平方米。

从逻辑看,万科的判断一点也没错。但近两年房地产市场继续以单边上涨的销售额,狠狠抽了万科一个耳光。

事实上,这是因为,商品房市场具有较强的金融属性,短期的涨、跌不止受居住需求影响,投资需求也会占到上风。

此外,近两年置业的主力军,主要集中在80年末、90年代初,30岁左右这一代人。90后、00后人口减少对房地产市场的冲击,处于萌芽阶段,尚未大面积爆发。

但相比金融、土地,人口始终是地产大佬最大的心病。

 

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新出生人口跌破“三年困难时期”


回到当下来看,2016年政策放开二胎生育。为了应对潜在新增人口的井喷潮,全国各级医院增加了成百上千张助产床。

结果,预期的新出生人口大增没有出现,新出生人口数量却断崖式下滑。

根据统计局数据,2016年至2019年新出生人口数量分别为1786万人、1723万人、1523万人、1465万人。

 

房地产躲不掉的“灰犀牛”

 

2020年统计局新出生口数据目前尚未公布,但根据公安部披露的当年新出生人口数据为1003.5万人,2019年公安部披露的数据为1197万人。

这意味着,2020年新出生人口数量继续断崖式下滑。这背后的原因有很多,比如房价过高、经济压力大、教育的成本高等等。关于年轻人不想生娃这件事,网友也给出了自己的答案,不生娃是这个时代年轻人最有效的非暴力不合作。

话说回来,公安局披露的新出生人口总数1003.5万人,这个数量到底有多低?

作为对比,三年困难时期,也就是1959年至1961年,三年自然灾害导致全国多省超过12个月一滴雨都没下,粮食、蔬菜产量锐减。根据党史记载,1960年全国总人口比上年减少1000万。突出的如河南信阳地区,1960年有9个县死亡率超过10%。

这也直接导致1959年至1961年,全国新出生人口数量出现断崖式下跌,分别为1665万人、1381万人、1187万人。1962年灾难过去,新出生人口直线回升至2491万人。

也就是说,2020年全国新出生人口数量,比三年自然灾害时还要低。且按照当下的趋势来看,新出生人口数量跌破1000万,也只是时间问题。

显然,当下人口问题并不是阶段性而是持续性的,这对于房地产行业也将产生持续影响。

在新出生人口越来越少的背景下,2019年商品房销售面积同比下滑0.1%,或许已经给行业敲响了警钟。

 

/ 03 /

房地产站在“风暴”中心


人口减少、老龄化加剧,说到底影响的不只是房地产行业,制造业、消费业、金融业等各行各业都会受到冲击。

但唯独房地产站在了“风暴”中心。

举个简单的例子,消费品、电子产品等都是可重复消费品,一个人一生会多次消费,甚至每天消费。少子化、老龄化,也会衍生出其他消费需求,比如当下正在崛起的宠物经济、银发经济……

而对于房子的需求,平常家庭一辈子只有一次,甚至继承祖辈,一辈子都不用购房。所以,人口减少对于其他行业的影响则相对有限,而房地产则站在了“风暴中心”。

那么,新出生人口锐减,国内进入老龄化社会,对房地产行业究竟会生产多大的冲击?

我们可以参考日本。90年代前后日本房地产市场崩盘后,再也没有恢复过来。

很多人将原因归结于1985年签订“广场协议”引发的热钱投机,日元继续升值,股市房价继续上涨,泡沫越吹越大。

当年日本的口号是,东京房价不会下跌。还有这样一种信念推波助澜:政府永远会支持房地产,日本只有一个东京,吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心,谁会担忧泡沫破裂?

但房地产价格疯狂的上涨却给日本经济造成一系列不良影响。日本政府调转政策,连续快速的加息刺破了房地产泡沫,然后就是众所周知的“失去的20年”。

“广场协议”充其量是导火索。这就好比,2012年贵州茅台出现了泡沫,限制“三公消费”刺破了泡沫,但并不影响贵州茅台几年后继续创新高。这是因为,茅台酒的消费需求还在。

真正让日本房地产市场陷入泥潭的是,新生人口持续下降、人口老龄化严重。换句话说,人口红利不再,房地产市场没有了消费需求的支撑。

实际上,日本房地产市场曾产生过两次危机,第一次短暂回调后,重回上涨;第二次,也就是90年代前后的危机却使日本陷入“失去的二十年”。

两次危机,两种结局,这背后既有经济发展阶段的不同,但更为重要的是,日本的人口结构发生了显著变化。

第一次危机爆发时,日本适龄置业人口尚处高位,真实需求旺盛,而到了第二次,日本老龄化问题已颇为严峻。比如广场协议签订的1985年,日本65岁以上人口占比刚刚迈过10.11%,此后不断攀升,2019年到了28%,是全世界老龄化最严重的国家。

对于人口持续老龄化,是日本房地产市场低迷的核心原因,经济学家巴曙松也曾发表过类似看法。

当然,并不是说中国房地产市场会重蹈日本的覆辙,只不过在2019年中国人口老龄化比例升至12.6%,加之新生人口持续下滑,房地产市场遭受冲击是不可避免的。

换句话说,房地产行业的强金融属性,是潜在的“黑天鹅”,而人口老龄化,则是行业避免不了的“灰犀牛”。

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